فروش سرمایه های شهری / اتلاف سرمایه ها با مدیریت آزمون و خطایی

این روزها موضوع کسب در آمد شهرداری از طریق منابع شهر تهران به یکی از مهم ترین نقاط ضعف شهرداری تهران بدل شده است . در این مطلب سعی بر آن شده تا ضمن پاسخ به این سوال موارد مصرف این در آمد ها نیز یادآوری کنیم .

موضوع: رنجنامه

الف : مدیریت فروش سرمایه در شهرداری تهران !

املاک شهرداری به عنوان سرمایه های شهری به حساب می آیند و واگذاری این املاک چه به صورت فروش یا اجاره مستلزم رعایت آئین نامه معاملاتی شهرداری می باشد.

برخی از اقدامات شهرداری در واگذاری املاک به مدیران شهری از جمله اعضای محترم شورای شهر  به این ترتیب بوده است که پس از تعیین قیمت پایه کارشناسی توسط کارشناسان سازمان املاک شهرداری (با نازلترین بهای واقعی) این ملک ها را با همان قیمت پایه و بدون برگزاری مزایده در اختیار افراد خاصی از جمله مدیران و برخی از اعضای شورای شهر قرار داده است. و البته همین مبلغ را هم به صورت اقساط از آنان دریافت می کند.

این مطلب را می تواند در ادامه مطلب دنبال و یا آن را از لینک زیر دانلود کنید

حجم : 108 کیلوبایت   فرمت : PDF     دانـــــلود

و قابل ذکر است که در برخی موارد حتی به این روند هم قانع نشده و املاکی را به صورت کاملاً رایگان به مدت سالها در اختیار افرادی خاص قرار داده اند

در مورد املاک بزرگ با موضوع مشارکتی برای افراد خاص مانند پروژه تهران اند یا هزار و یک شهر تهران در منطقه 22 تهران ، 180 هکتار ملک شهرداری به صورت مشارکتی ساخته شد که سهم شهرداری از این پروژه ها ، زمین و عوارض است که زمین را با احتساب متری 150000 تومان قیمت گذاری کرده و عوارض را نیز حداقل قیمت جدول شورای شهر محاسبه کرده است. این در حالی است که سازنده قیمتش را به روز و به متراژ دقیق تعیین می کند. با توجه به این مطالب قدرالسهم شهرداری از این پروژه ها به کمتر از 20% می رسد. در صورتی که در گذشته (مدیریت کرباسچی) درصد مشارکت فی مابین شهرداری و سرمایه گذار با شرایط فوق 50 – 50 بود که در آن زمان ما برای بیت المال نگران بودیم. لیکن در حال حاضر سهم شهرداری در پروژه مذکور حدود 20% است و علت آن چیزی نیست جز محاسبه قیمت ناچیز برای بهای زمین بعلاوه تعرفه اندک عوارض که سهم شهرداری در مشارکت را به حداقل می رساند.

به هنگام شروع پروژه قیمت همان زمین حداقل متری 1000000 تومان و با احتساب عوارض حدوداً 2000 میلیارد تومان قدرالسهم شهرداری می شد که با این حساب سهم شهرداری از این پروژه در بدترین حالت مشارکت 50 درصدی می شد.

به عنوان مثالی دیگر می توان به پروژه علی انصاری اشاره نمود که در زمینی به وسعت حدود 20 هکتار ، در ضلع جنوب انتهای اتوبان همت انجام گرفت. این ملک با قیمت متری 200000 تومان در شهرداری خریده شد و اصلاً مزایده ای برگزار نشد. البته ظواهر امر نشان دهنده آن بود که مزایده انجام شده است ولی با توجه به اینکه قیمت پایه مزایده که توسط کارشناس شهرداری تعیین شده بود و باید طبق قانون محرمانه می ماند ، به اطلاع خریدار (علی انصاری) رسیده بود، چطور قبل از مزایده کارشناس خریدار پای قیمت پایه را امضا کرده است ؟ مگر قبل از مزایده خریدار معلوم بوده است؟

مسئله جالب اینجاست که اصلاً برای چه مشارکت می کنیم؟ مشارکت می کنیم تا سود بیشتری بدست آوریم. در صورتی که شهرداری تهران همان زمین را می فروخت و عوارض آن را نیز دریافت می کرد حداقل 2 برابر چنین مشارکتی سود می کرد.

این نمونه ای بود از فروش سرمایه های شهر تهران که در سالهای اخیر انجام شده است.

ب : آزمون و خطاهای شهرداری تهران

برای مثال می توان روند آزمون و خطای شهرداری در پروژه ها را بعد از گذشت 30 سال از انقلاب به راحتی مشاهده کرد.

پل سیدخندان که مدت ها پیش فضای زیر آن به عنوان ایستگاه تاکسی مورد استفاده همگان بوده است نمونه خوبی از این آزمون و خطاهاست.

شهرداری تهران در طی یک تصمیم غیر کارشناسانه تصمیم گرفت علیرغم احتیاج مردم و افراد ساکن در آن محله به ایستگاه تاکسی ، ایستگاه مذکور را تعطیل کرده و فضای زیر پل را به عنوان واحد تجاری در اختیار شرکت پیمانکاری قرار دهد تا از طریق در آمدهای حاصله هزینه های جاری پل سیدخندان را تامین کند. اما بعد از اعتراضات گسترده اهالی منطقه و رسانه ای شدن مسئله، بدون طی کردن روند حقوقی ، تصمیم به خراب کردن کارگاه پیمانکار گرفت و پس از شکایت شرکت پیمانکار مجبور شد 6/5 میلیارد تومان خسارت یا به قول خودمان باج بدهد تا صدایشان در نیاید!

بیان این مطلب هم خالی از لطف نیست که ظاهراً شرکت پیمانکار متعلق به باجناق مشاور شهردار منطقه 7 تهران بوده است.

حالا باید از شهرداری پرسید که شما که داعیة کار کارشناسانه را دارید کجای این مسئله با کار کارشناسانه می خواند؟ اجاره دادن زیر پل یا یک تخریب یک شبه آن بدون هماهنگی با طرف قرارداد!

پروژه تونل توحید را نیز می توان نمونه ای از مدیریت آزمون و خطایی شهرداری دانست. چرا که تونل توحید به خاطر شکل هندسی خود دچار مشکل تهویه است و شهرداری برای رفع این مشکل از چندین فن استفاده کرده است که ضمن برطرف نکردن کامل مشکل تهویه ، هزینه های بسیار سنگینی را بابت نگه داری آنها به شهرداری تحمیل می کند.

نمونة دیگر فضای سبز منطقه 2 (بوستان نهج البلاغه) است. این فضای سبز در حاشیه رودخانه اجرا شده است و به خاطر داشتن شیب زیاد و خاک نرم در اثر اندک بارندگی ، فضای سبز آن تخریب می گردد و شهرداری برای برطرف کردن این مسئله مجبور شد هزینة سرسام آوری را صرف دوختن فضای سبز به بدنه به صورت افقی و سوراخ کردن زمین و دیواره زدن و بتن ریزی به داخل خاک ، کند.

این هزینه بالغ بر 4 میلیارد تومان هزینه در برداشت . در صورتی که اگر کارشناسانه تصمیم گرفته می شد تراکم خاک را قبل از اجرا لحاظ می کرد و نیاز به هزینه های سرسام آور نبود.

در بوستان جوانمردان نیز در منطقه 5 نیز دوباره همین اشتباه رخ داد و باز شهرداری تصمیم گرفت به منظور جلوگیری از تخریب فضای سبز تازه اجرا شده هزینه مازاد روی دوش بیت المال بگذارد.

نمایشگاه بین المللی گل و گیاه واقع در جنب اتوبان چمران را نیز می توان از مصادیق مدیریت آزمون و خطایی شهرداری شمرد. ارزیابی اولیه برای ساخت این نمایشگاه 4 میلیارد تومان بود اما حدود 30 میلیارد تومان هزینه برداشت. علت این امر ، باز هم آزمایش نکردن خاک قبل از شروع پروژه و سست بودن خاک بود.

در این میان تونل نیایش نیز بدون حاشیه نمانده است. پروژه ای به طول 12 کیلومتر که چندین هزار میلیارد هزینه برداشت. شورای شهرتهران نظرش این بود که نسبت هزینه ای که برای تونل نیایش صرف می شود کمک حداقلی به کاهش ترافیک دارد.

ج : فروش تراکم شهر یا همان آسمان شهر و ساخت طبقه های مازاد و بدون تامین زیرساختها

مشکلاتی جز کمبود واحدهای خدماتی ، آلودگی صوتی ، مشکلات اجتماعی ، مشکلات ترافیک و مشکلات پارکینگ در پی نخواهد داشت.

به عنوان نمونه می توان به ساخت برج 30 طبقه در خیابان شریعتی روبروی ساختمان شهرداری منطقه 3 اشاره کرد. صاحب ملک باید 2700 واحد پارکینگ برای برج خود اختصاص می داد. در صورتی که تنها 800 واحد پارکینگ ایجاد کرد . یعنی 1900 دستگاه خودرو باید در سطح خیابانها پارک کنند. در حقیقت شهرداری تهران به ازای گرفتن مبلغ 2 الی 5 میلیون تومان بابت هر واحد پارکینگ اجازة کسری پارکینگ به مجتمع ها می دهد و این به معنای فروش خیابانهاست.

شهرداری تهران برای ایجاد هر یک متر خیابان حدود 5 میلیون تومان هزینه می کند. یعنی یک پارکینگ 15 متری در سطح خیابان ، 75 میلیون تومان برای شهرداری هزینه بر می دارد . حالا با یک حساب سرانگشتی می توان فهمید که ساخت این برج که 1900 واحد پارکینگ کم دارد ، به میزان  1900 × 75 میلیون تومان به شهرداری خسارت می زند.در صورتی که شهرداری تنها چند میلیون بابت کسری هر واحد پارکینگ ، عوارض دریافت می کند.

در یک نگاه کلی به مسئله ترافیک تهران مسئلة مهمی خودنمایی می کند. پروژه های توحید و نیایش و امام علی (ع) و ... حداقل 10000 میلیارد تومان هزینه برداشته است. ولی تا چه حد از مشکلات ترافیکی تهران حل شده است؟

نسبت معابر و خیابانهای شهر تهران به تعداد اتومبیلهای شهر تهران در حدود استاندارد جهانی است. همین نسبت در شهر لندن نیز برقرار است. ولی مسئله ترافیک در تهران و لندن قابل قیاس نیست. علت این مسئله نداشتن پارکینگ به تعداد اتومبیلهای شهرمان است. لذا حجم وسیعی از سطح خیابانها را اتومبیلهای پارک شده اشغال میکند.

شهرداری تهران به راحتی به مجتمع ها با کسری پارکینگ اجازه ساخت می دهد و بابت هر واحد کسر پارکینگ تنها 2 الی 5 میلیون تومان عوارض کسر پارکینگ دریافت می کند. در حالی که هر پارکینگ در سطح خیابانهای شهر تهران بطور متوسط 75 میلیون تومان هزینه برمی دارد.

روزانه حدود 1200 خودرو در شهر تهران شماره گذاری می شود. حال شما فرض کنید 50% این خودروها پارکینگ داشته باشند. در نتیجه 50% دیگر در خیابانها پارک می شوند. یعنی باید روزانه 9000 متر مربع خیابان و کوچه ساخته شود تا مشکل ترافیک فقط بدتر نشود (بهتر شدن پیش کش!) به عبارتی 45 میلیارد تومان در روز باید صرف ساخت خیابان کنیم تا مشکل ترافیکمان حادتر نشود. در حال حاضر2500000 اتومبیل در تهران وجود دارد و حدود 10 الی 12 درصد خیابانهایمان را اتومبیل های پارک شده اشغال کرده است. این 10 الی 12 درصد حدود 35000 میلیارد تومان سرمایة شهری است که از گذشتگان به ارث مانده است و در اشغال خودروهایی است که پارکینگ ندارند. حال اگر بخواهیم برای جبران این مسئله ، خیابان و کوچه بسازیم باید حدود 35000 میلیارد تومان هزینه کنیم که عاقلانه نیست. راه بهتر این است که به جای ساختن خیابان و تونل و پل ، بیاییم پارکینگ بسازیم. زیرا میزان خیابانهای ما در نرم جهانی است. مشکل ما پارکینگ است.

ما باید حدود 15000 میلیارد تومان کل خودروهای پارک شده را از خیابانها خارج کنیم. هر واحد پارکینگ هزینه ای حدود 15 میلیون تومان دارد که این هزینه را هم خود مردم می پردازند. یعنی به جای اینکه عوارض کسر پارکینگ به شهرداری بدهند، خودشان برای خودشان پارکینگ می سازند. مزیت های این کار عبارت است از

       کم شدن هزینه نگه داری خیابانها

      کسب سرمایه از طریق پارکینگ های طبقاتی

      آزاد شدن 10 الی 12 درصد خیابانها و معابر

      روان شدن ترافیک

      صرفه جویی در مصرف سوخت

      آرامش روانی برای مردم

      صرفه جویی در زمان

گفتنی است که روزانه حدود صدها خودرو به سرقت می رود که خود عامل مشکلات دیگری از قبیل فشارهای روانی ، زیانهای اقتصادی و... است.

وقتی شهرداری در ازای دریافت تنها چند میلیون تومان جواز کسر پارکینگ می دهد، چه کسی حاضر است 15 میلیون تومان هزینه ساخت پارکینگ کند. اصلاً برای سازنده نمی صرفد که سرمایه خود را صرف ساخت پارکینگ نماید. چرا که خریداری پیدا نمیشود و تمام این مشکلات زائیده مدیریت فروش سرمایه های شهر تهران در طی سالهای اخیر می باشد.